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　　2021年德國(guó)房?jī)r(jià)熱潮還會(huì)持續(xù)嗎？德國(guó)房地產(chǎn)行情解析！經(jīng)過(guò)五年來(lái)強(qiáng)勁的房?jī)r(jià)上漲，德國(guó)的住房市場(chǎng)繼續(xù)保持強(qiáng)勁增長(zhǎng)。在一個(gè)住房市場(chǎng)歷來(lái)非常穩(wěn)定的國(guó)家，這是一個(gè)重大轉(zhuǎn)變。

　　原因？十年來(lái)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，超過(guò)100萬(wàn)難民，與工作有關(guān)的高移民，創(chuàng)紀(jì)錄的低失業(yè)率，疲軟的建筑供應(yīng)和低利率。

　　2020年5月，德國(guó)享樂(lè)主義價(jià)格指數(shù)較上年同期增長(zhǎng)了10.93％（經(jīng)通脹調(diào)整后為10.32％）（享樂(lè)主義指數(shù)試圖準(zhǔn)確地進(jìn)行比較，因此是衡量房?jī)r(jià)趨勢(shì)的最佳方法），價(jià)格最高根據(jù)Europace的數(shù)據(jù)，5月份的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)是有記錄的。

　　在截至2020年5月的一年中：

　　公寓價(jià)格上漲了11.81％（經(jīng)通脹調(diào)整后為11.2％），高于2019年5月的10.22％和兩年前的4.8％的同比漲幅。

　　新房?jī)r(jià)格上漲了8.04％（經(jīng)通貨膨脹調(diào)整后為7.45％），高于一年前的7.95％和兩年前的5.44％。

　　現(xiàn)有房?jī)r(jià)上漲了13.28％（經(jīng)通脹因素調(diào)整后為12.66％），高于去年的8.91％和兩年前的9.03％的年增長(zhǎng)率。

　　在2008-2009年全球金融危機(jī)之后，德國(guó)的住房市場(chǎng)是避免下滑的少數(shù)幾個(gè)市場(chǎng)之一。而現(xiàn)在，看來(lái)它有望再次擺脫COVID-19大流行的影響。

　　德意志銀行在其《2020年德國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)展望》報(bào)告中表示：“我們堅(jiān)持認(rèn)為，房?jī)r(jià)周期至少會(huì)持續(xù)到2022年。”“造成這種情況的原因有兩個(gè)：第一個(gè)原因是新房供應(yīng)不振，近年來(lái)的數(shù)量幾乎停滯了。其次，信貸周期在2019年急劇跳升，這可能會(huì)引發(fā)房?jī)r(jià)和公寓價(jià)格更加動(dòng)態(tài)的增長(zhǎng)。

　　盡管大多數(shù)德國(guó)抵押貸款借款人以高于“追蹤”利率的長(zhǎng)期利率借款，但極低的利率和債券收益率一直鼓勵(lì)著需求的持續(xù)增長(zhǎng)。仲量聯(lián)行數(shù)據(jù)顯示

　　，2019年德國(guó)住宅物業(yè)交易量同比增長(zhǎng)7％，至200億歐元（225億美元）。它代表自記錄開(kāi)始以來(lái)的第二高交易量。建筑活動(dòng)低迷是房?jī)r(jià)持續(xù)上漲的另一個(gè)原因。住房供應(yīng)跟不上需求。根據(jù)Destatis的數(shù)據(jù)，2019年住宅許可證同比增長(zhǎng)3.8％至360,578套，而住宅竣工數(shù)量同比增長(zhǎng)2％至293,000套

　　。然而，由于城市人口增加和移民激增，它仍然不足。建屋局總裁托馬斯·鮑爾（ThomasBauer）表示，從中期來(lái)看，該國(guó)每年需要建造約40萬(wàn)套公寓，以防止城市房屋短缺。

　　移民危機(jī)加劇了壓力。根據(jù)聯(lián)合國(guó)難民事務(wù)高級(jí)專(zhuān)員的數(shù)據(jù)，與其他任何一個(gè)國(guó)家和所有其他發(fā)達(dá)的西方國(guó)家相比，德國(guó)接待的難民數(shù)量位居第五，為106萬(wàn)。

　　但是與住房市場(chǎng)不同，德國(guó)整體經(jīng)濟(jì)目前處于衰退之中。在2019年第四季度下降0.1％之后，2020年第一季度的實(shí)際GDP下降了2.2％。這是自2008年金融危機(jī)以來(lái)最大的季度下降。但是即使在冠狀病毒大流行之前，歐洲最大的經(jīng)濟(jì)體已經(jīng)開(kāi)始放緩。2019年，由于國(guó)內(nèi)汽車(chē)行業(yè)放緩以及全球貿(mào)易緊張局勢(shì)導(dǎo)致的商品出口疲軟，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)微弱0.6％，是2013年以來(lái)的最低表現(xiàn)。

　　根據(jù)歐盟委員會(huì)的數(shù)據(jù)，預(yù)計(jì)今年經(jīng)濟(jì)將收縮6.5％，然后在2021年恢復(fù)5.9％的增長(zhǎng)。

　　租金收益

　　德國(guó)大城市單產(chǎn)低下

　　德國(guó)房屋和公寓的價(jià)格繼續(xù)迅速上漲。

　　慕尼黑是德國(guó)高成本的領(lǐng)導(dǎo)者，每平方米的價(jià)格從6,000歐元到10,000歐元。慕尼黑主要住宅區(qū)的公寓購(gòu)買(mǎi)價(jià)格約為每平方米7800歐元。

　　柏林變得越來(lái)越昂貴，價(jià)格在3,000歐元至6,000歐元之間，具體價(jià)格視所在地區(qū)而定。現(xiàn)在

　　法蘭克福大約和柏林一樣貴。

　　你會(huì)賺多少錢(qián)？

　　在慕尼黑120平方米公寓的租金為每月約2,250歐元，收益率為3.5％。

　　在柏林120平方米公寓每月租金約1,500歐元，收益率為3.5％

　　在法蘭克福，120平方米。公寓每月的租金約為1,700歐元，收益率為3.7％。

　　這些是非常粗略的近似值。該表給出了更準(zhǔn)確的數(shù)字。

　　這些產(chǎn)量不高。

　　無(wú)論在哪里購(gòu)買(mǎi)，出租公寓都不會(huì)有太大問(wèn)題。尤其是在低端地區(qū)，隨著德國(guó)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)繁榮，可負(fù)擔(dān)公寓急劇短缺，吸引了來(lái)自歐洲各地的工人。在德國(guó)，

　　稅費(fèi)

　　德國(guó)的租金所得稅很高

　　租金收入：租金收入按累進(jìn)稅率征稅，最高為45％。

　　資本利得：持有十年以上的財(cái)產(chǎn)無(wú)需對(duì)資本利得征稅。

　　繼承：繼承權(quán)是按累進(jìn)稅率征收的，具體取決于與死者的關(guān)系以及繼承的價(jià)值。配偶和子女的累進(jìn)稅率是7％至30％。

　　居民：居民和非居民都適用相同的稅收制度，但各種稅收優(yōu)惠和備案選擇（例如聯(lián)合申報(bào)）除外。

　　購(gòu)買(mǎi)指南

　　在德國(guó)往返費(fèi)用低至中等

　　往返交易成本低至中等，僅占總價(jià)格的9.02％至16.34％。根據(jù)房地產(chǎn)所在地的聯(lián)邦州，對(duì)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓稅征收3.5％至6.5％的稅。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的費(fèi)用可從3％調(diào)整為6％，另加19％的增值稅。

　　房東和房客

　　德國(guó)法律是主要的

　　德國(guó)法律明顯偏向租戶(hù)。

　　德國(guó)房產(chǎn)租金：雖然可以自由商定租金，但隨后可以對(duì)“過(guò)高”的租金提出上訴。

　　租金增長(zhǎng)受到控制，并且三年內(nèi)的名義價(jià)值（實(shí)際價(jià)值要低得多）不能超過(guò)20％。

　　租戶(hù)安全性：無(wú)限的合同是標(biāo)準(zhǔn)的，有效地賦予了租戶(hù)安全性。如果租約的終止會(huì)給他本人或他的家人帶來(lái)困難，即使考慮到房東的合法權(quán)益，他們也可以反對(duì)“普通通知”，并要求繼續(xù)租賃。

　　經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)

　　經(jīng)濟(jì)蕭條

　　德國(guó)經(jīng)濟(jì)在2020年初陷入衰退，繼2019年第四季度下降0.1％之后，2020年第一季度實(shí)際GDP下降了2.2％。這是自2008年金融危機(jī)以來(lái)最大的季度下降。

　　甚至在冠狀病毒大流行之前，歐洲最大的經(jīng)濟(jì)體就已經(jīng)開(kāi)始放緩。2019年，由于國(guó)內(nèi)汽車(chē)行業(yè)放緩以及全球貿(mào)易緊張局勢(shì)導(dǎo)致的商品出口疲軟，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)微弱0.6％，是2013年以來(lái)的最低表現(xiàn)。

　　根據(jù)歐盟委員會(huì)的數(shù)據(jù)，預(yù)計(jì)今年經(jīng)濟(jì)將收縮6.5％，然后在2021年恢復(fù)5.9％的增長(zhǎng)。

　　在推出1300億歐元（約合1460億美元）的經(jīng)濟(jì)刺激方案后，預(yù)計(jì)德國(guó)今年的赤字將相當(dāng)于GDP的7％.2019年，德國(guó)公布的政府總盈余為498億歐元（560億美元），根據(jù)Destatis公布的數(shù)據(jù)，德國(guó)已連續(xù)八年保持不變，相當(dāng)于該國(guó)GDP的1.4％，分別從2018年的1.9％和2017年的1.2％

　　增長(zhǎng)到2020年5月。德國(guó)的失業(yè)率從4.9％急劇上升至2020年5月的6.1％％，由于COVID-19爆發(fā)，一年前。

　　根據(jù)Destatis的數(shù)據(jù)，德國(guó)的年通脹率在2020年5月為0.6％，低于上年同期的1.4％，是2016年8月以來(lái)的最低增速。據(jù)美國(guó)《金融時(shí)報(bào)》報(bào)道，今年的總體通脹率預(yù)計(jì)將放緩至0.3％歐盟委員會(huì)。