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　　德國(guó)的微型公寓市場(chǎng)正在蓬勃發(fā)展，主要是因?yàn)樵搰?guó)的學(xué)生人數(shù)眾多，這彌補(bǔ)了這一特定類型的人氣。2016年，學(xué)生產(chǎn)權(quán)交易額達(dá)到7.5億歐元，幾乎是2015年的五倍。

　　通常情況下，投資者會(huì)購(gòu)買微型公寓，將其出租給學(xué)生，商務(wù)旅行者，季節(jié)性員工，年輕專業(yè)人士或游客。這些租戶想要私人，舒適和實(shí)惠的住宿。在其他情況下，買家購(gòu)買這些房產(chǎn)供自己使用。

　　采購(gòu)

　　與其他類型的住宅物業(yè)相比，小型公寓因其較小的尺寸而更便宜。在德國(guó)的大城市（柏林，慕尼黑和紐倫堡），完全裝修和配備的微型公寓價(jià)格在120，000歐元到300，000歐元之間，停車場(chǎng)的價(jià)格在15，000到30，000歐元之間。

　　投資者可以使用貸款購(gòu)買小型公寓。外國(guó)公民可以在德國(guó)以每年2％的價(jià)格購(gòu)買高達(dá)50％的LTV貸款。抵押貸款安排費(fèi)約為貸款額的1％。

　　買方應(yīng)將交易成本計(jì)入物業(yè)價(jià)值的10-15％，其中包括購(gòu)置稅（3.5-6.5％），公證費(fèi)（1-1.5％），房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人費(fèi)（3.6-7.1％）和物業(yè)登記費(fèi)用（0.8-1.2％）。

　　考慮到所有費(fèi)用和抵押費(fèi)用，投資者購(gòu)買公寓所需的最低金額為70，000歐元。如果買家已在歐洲擁有銀行賬戶，則他或她無(wú)需訪問(wèn)德國(guó)即可完成購(gòu)買。

　　買方在購(gòu)買計(jì)劃外的微型公寓時(shí)分期付款。如果付款延遲，開發(fā)商有權(quán)終止購(gòu)買協(xié)議。

　　在大多數(shù)情況下，如果開發(fā)商未能完成建設(shè)，購(gòu)買計(jì)劃外小型公寓的投資者可獲得全額退款的銀行擔(dān)保。在某些情況下，如果開發(fā)商阻止財(cái)產(chǎn)委員會(huì)，則適用此類措施。該協(xié)議規(guī)定了延遲津貼。

　　德國(guó)新建的公寓提供五年保修。如果業(yè)主在公寓中發(fā)現(xiàn)建筑物缺陷，開發(fā)商必須免費(fèi)維修。根據(jù)銷售協(xié)議的條款，開發(fā)商還可為內(nèi)部工程和家具提供長(zhǎng)達(dá)兩年的保修。

　　租金收入

　　德國(guó)小型公寓的平均收益率為每年3.5-4.5％。這高于傳統(tǒng)長(zhǎng)期租賃單位的收益率（每年2-3％）。20平方米的微型公寓租金在柏林達(dá)到500-600歐元/月，在慕尼黑達(dá)到750-900歐元/月。

　　在短期和中期租賃的情況下，費(fèi)率根據(jù)市場(chǎng)增長(zhǎng)進(jìn)行調(diào)整，業(yè)主可以終止租賃協(xié)議并驅(qū)逐違約付款的租戶。這些規(guī)則不適用于長(zhǎng)期租賃-大多數(shù)租賃協(xié)議保護(hù)租戶免于搬遷和未來(lái)許多年的租金增加。

　　微型公寓的所有者可以獨(dú)立租賃或參與匯集投資項(xiàng)目，其中每個(gè)投資者擁有該建筑物的一部分。在這種情況下，管理公司租賃公寓并按照與投資金額成比例的方式在業(yè)主之間分配收入。無(wú)論公寓是否出租，每位業(yè)主都可以獲得一份股票。

　　維護(hù)和管理成本

　　微型公寓的所有者與管理公司簽訂協(xié)議，該公司全額負(fù)責(zé)租賃房產(chǎn)。

　　業(yè)主每年在維護(hù)方面的支出約為1，200-2，400歐元，其中包括房產(chǎn)和租賃所得稅以及管理費(fèi)。

　　如果小型公寓租賃不到6個(gè)月，業(yè)主將支付7％的租金收入增值稅。增值稅不適用于中期租賃（6-12個(gè)月）。

　　削減稅基可以顯著降低租金收入稅。在這種情況下，業(yè)主必須在會(huì)計(jì)憑證中報(bào)告前往德國(guó)（機(jī)票和酒店費(fèi)用），家具和房產(chǎn)折舊費(fèi)用的費(fèi)用。

　　"微型公寓是最受歡迎的出租住宅類型之一。每月只需？？600歐元，租房者就可以住在私人住所，這個(gè)價(jià)格在大城市很難找到。因此，這種類型的財(cái)產(chǎn)是一種相對(duì)流動(dòng)的資產(chǎn)，使您能夠獲得被動(dòng)收入。"

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